İstanbul Dışına Kayma: Kiralıktaki Getiriyi Yakalayan Şehirler ve Yatırımın Amortisman Süresi

İstanbul’da konut fiyatlarındaki yükseliş, yatırımcıları Anadolu şehirlerinde kira getirisi yüksek konutlara yönlendiriyor. Son dönemde İstanbul’a yakın iller başta olmak üzere pek çok şehirde değer artışları gözlemleniyor. Şehrin sakinleri, memleketleri veya iş nedeniyle bulundukları şehirlerden konut alımlarını tercih ediyor; 2-4 milyon lira aralığındaki satılık konutlarda kira getirisi ön planda alınıyor. Konya, Gaziantep, Kayseri, Samsun, Adana, Mersin, Manisa ve Trabzon gibi şehirler, kira getirisi amacıyla öne çıkan bölgeler arasında yer alıyor.

İstanbul payı azalıyor 2015’ten 2020’ye kadar İstanbul’da yıllık toplam konut satışları 235 binin üzerinde seyederken, 2020-2022 arasında bu rakam 260 binin üzerine çıktı. Ancak 2023’te satışlar 200 bin seviyesinin altına indi ve 2024 ile 2025’in ilk sekiz ayında da benzer bir tablo gözlemlendi. İTO Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, konut alamayanların artık kira getirisi yüksek şehirleri tercih ettiğini vurguluyor. Veriler, İstanbul payının düşüş eğiliminde olduğunu gösteriyor. “Memleket/akrabaların bulunması, tercihleri kolaylaştırıyor” diyen uzmanlar, İstanbul dışı illerdeki yatırımların artışını işaret ediyor. ‘Amortisman süresi daha kısa’ yorumu da, Anadolu kentlerindeki yatırım planlarını destekliyor; İstanbul’a göre fiyatlar daha uygun, kiralar ise öğrenci, sanayi çalışanı veya turizm hareketliliği nedeniyle daha yüksek olabiliyor. Böylece bu şehirlerde yatırım geri dönüşü kısa sürede sağlanabiliyor.

Arz-talep dengesindeki kırılmalar, yüksek inşaat maliyetleri ve nüfus hareketleri nedeniyle İstanbul’daki kira fiyatlarının kısa ve orta vadede yüksek kalması öngörülüyor. Bu durum, farklı kentlerdeki kira getirilerinin İstanbul’a paralel olarak artmaya devam edeceğini gösteriyor. Başlıca tercih edilen şehirler ve nedenleri İstanbul’un yüksek konut fiyatları nedeniyle yatırımcılar için kira getirisi odaklı tercihler Anadolu ve Ege şehirlerine kaydı. Eskişehir’in yoğun öğrenci nüfusu, Konya, Gaziantep, Kayseri, Samsun, Adana ve Mersin gibi sanayi-lojistik bölgelerindeki istikrarlı kira getirisiyle öne çıkıyor. İzmir, üniversite, sanayi ve turizm çeşitliliğiyle kira piyasasını canlı tutarken Ankara, Adapazarı ve İzmit’te beyaz yaka ve sanayi yoğunluğu istikrar sağlıyor. Bursa ise İstanbul’a yakınlığı ve sanayi potansiyeli ile hem kira hem değer artışı sunuyor. Turizm bölgeleri de önemli Antalya, Kuşadası ve Didim gibi kıyı bölgeleri, Balıkesir’in Ayvalık-Edremit çevresi ve Denizli’nin Pamukkale bölgesi, sezonluk yüksek kira getirisinin mümkün olduğu alanlar olarak öne çıkıyor. Manisa, Konya, Edirne, Kırklareli, Giresun ve Trabzon ise turizm odaklı değil; yerel talep ve kamu/çalışan nüfusu üzerinden kira piyasasına sahip durumda. Bu şehirlerde konut fiyatları İstanbul’a göre daha uygun olduğundan yatırımcılar için amortisman süresi kısalıyor.

Yatırım iştahı fiyatları etkiliyor Bölgesel talebin canlı olması, pek çok şehirde konut fiyatlarını yukarı itti. Kahramanmaraş depremlerinin etkileriyle bölgesel hareketlilik sürerken, Anadolu kentlerinde yatırımın değer artışı yönünde etkileri sürüyor. Endeksa’nın Ağustos 2025 Konut Değer Raporu’na göre Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda %29, aylık bazda %1.7 artış gösterdi. İlk 30 il arasındaki analizde yatırımcıya en yüksek kazanç sağlayan şehirler Diyarbakır, Çanakkale ve Manisa olurken, en az yükseliş gösteren iller Hatay, Muğla ve Aydın olarak kayıtlara geçti.