Kuzey Çevre Demiryolu: İstanbul’un Ulaşım ve Arsa Piyasasında Yeni Dönem

İstanbul’un kuzey yakasında inşa edilmesi planlanan dev demiryolu projesi, Yavuz Sultan Selim Köprüsü üzerinden geçecek ve yaklaşık 125 kilometrelik bir güzergâhı kapsayacak. Proje için dış finansman desteği sağlandı; 6 uluslararası finans kurumu ile ön anlaşma imzalandı ve bu yıl içinde ihale sürecinin başlayıp tamamlanması hedefleniyor.

İhale süreci öncesinde projenin ana hatları netleşti. Hat Marmaray’ın Çayırova kesiminden başlayıp Sabiha Gökçen ve İstanbul Havalimanı üzerinden Çatalca’ya uzanacak; ayrıca Halkalı-Çerkezköy hattı ile entegrasyon ihtimali değerlendiriliyor. Bu kapsamda yolcu taşımacılığının yanı sıra kargo taşımacılığında da önemli bir rol üstlenecek olan hat, iki havalimanını birbirine bağlayacak.

Güzergâhın geçtiği bölgeler üzerinden ilerleyen plan, Gebze’nin sanayi odaklı konumundan İstanbul içlerine doğru ilerleyerek Pendik, Sancaktepe, Beykoz, Sarıyer, Eyüpsultan ve Arnavutköy gibi ilçeleri kapsayacak şekilde genişliyor. Çatalca’da mevcut hızlı tren projesiyle entegrasyon hedefleniyor.

Arazi ve arsa değerlerinde beklenen hareketlilik projenin yolcatacağı güzergah üzerinde yer alan özellikle Arnavutköy, Çatalca, Sancaktepe, Beykoz, Sarıyer ve Pendik gibi bölgelerde prim potansiyelinin artması yönünde görüşler belirginleşiyor. Uzmanlar, bu hattın bir Marmaray ya da metrolar gibi her yerde durağı olmayacağını belirtse de güzergah üzerindeki durak ve bağlantı noktalarının yatırımcılar için dikkat çekici fırsatlar yaratacağını ifade ediyor.

Diğer taraftan, lojistik ve sanayi odaklı kullanım alanlarının bulunduğu bölgelerde konut dışı yatırım fırsatları da değerlendiriliyor. Çayırova ve Gebze gibi bölgelerde lojistik altyapı ile bağlantılı parsellerin değer kazanması bekleniyor; ayrıca Çayırova–Gebze ve Hadımköy hattı bağlantılarının lojistik merkezler üzerinden güçlenmesi öngörülüyor.

Tahmin edilen fiyat hareketleri için konut imarlı arsalarda artışlar %50 ile %100 bandında olası görülüyor. Tarla türü arazilerde ise bu artışın daha mütevazı kalması bekleniyor; ancak hat üzerinde viyadükler ve geçiş noktaları nedeniyle bazı noktalarda dezavantajlar da olabilir. En çok prim potansiyeli taşıyan bölgeler arasında aktarma noktalarının yoğun olduğu yerler öne çıkıyor; bu bölgelerde lojistik ve depolama alanlarına yönelik talep de artabilir.

İlçe bazında öne çıkan noktalar arasında Arnavutköy önemli bir yer tutuyor; metrekare fiyatlarının yaklaşık 15.000 TL civarında olduğu belirtilirken, Çatalca’daki konut bölgeleri yaklaşık 10.000 TL seviyelerinde bulunuyor. Gebze 15.000 TL, Beykoz 25.000 TL, Sarıyer 45.000 TL ve Eyüp 50.000 TL gibi rakamlar da metrekare bazında bazı bölgeler için öngörülen değerler arasında sayılıyor. Bu çerçevede konut odaklı yatırım fırsatlarının yanı sıra sanayi ve lojistik alanlarda da değer artışı ihtimali mevcut.

Kısa vadede ve uzun vadede yatırım önerileri için uzmanlar, hat üzerinde durak konumlarına yakın bölgelerde yatırım fırsatlarının daha cazip olabileceğini belirtiyor. Özellikle aktarma merkezleri ve lojistik merkezlere yakın alanlarda prim potansiyelinin artması muhtemel. Kuzey İstanbul’da yeni bir şehir inşa ediliyor ve bu sayede trafiğe doğrudan katkı sağlanması hedefleniyor. Ayrıca yolcu taşımacılığının ötesinde yük taşımacılığının da bu hattın kilit unsuru olacağı vurgulanıyor.

Geleceğe yönelik notlar için uzmanlar, konut piyasasında ani büyük sıçramalar beklenmemesine rağmen lojistik, sanayi ve ticari imarlı bölgelerde %100’ü aşan değer artışlarının olabileceğini işaret ediyor. Proje tamamlandığında Kuzey İstanbul’un değerlenmesi ve ulaşım ağlarının güçlenmesi bekleniyor.