Konut Kredisi Düzenlemeleri ve Faizlerdeki Son Düşüşler: Kredi Limitleri ve Ödeme Planları

Yeni yıl itibarıyla konut kredilerine ilişkin bazı kısıtlar ve avantajlar değişti. BDDK tarafından yürürlüğe giren yeni kurallar kapsamında, konut kredilerinde teminat olarak alınan konutın değeri üzerinden birinci el ile ikinci el ayrımı artık uygulanmıyor. Ayrıca 2010 sonrası inşa edilen ve C enerji sınıfına sahip konutlar için kredi değer oranlarında avantaj sağlandı. Bu sınıflar arasında en yüksek kredi oranı A ve B grubu olarak belirlendi. Örneğin, değeri 5 milyon TL’ye kadar olan konutlarda A ve B enerji sınıfına sahip konutlar için kredinin konut değerinin %90’ına kadar, C sınıfı için ise %80’ine kadar kredi verilebilecek; diğer konutlarda ise bu oran %70’e indiriliyor.

Devlet bankalarının faiz politikaları ve özel bankaların rekabetiyle birlikte faizler düşüşe geçti. Geçen yıl devlet bankasında konut kredisi faizi %2.49’a kadar geriledi ve 120 ay vadede aylık taksitler yaklaşık 26.273 TL seviyesine indi. Özel bankalarda en düşük faiz %2.64 civarında seyrederken son dönemde bazı bankalar %2.55 ve %2.60’a kadar geriletti. Bu düşüşlerle birlikte bazı bankalarda oranlar %2.80’in altına inmeye başladı ve piyasada rekabet artıyor.

Analistler kısa vadede ufak düşüşler öngörüyor. Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, regülasyonların gevşemesiyle talebin bankalara yöneldiğini ve önümüzdeki aylarda bazı düşüşlerin daha olabileceğini belirtti. En iyi durumda özel bankalarda %2.40’lı rakamları görebilme ihtimali üzerinde duruyor. Ancak 3 ay içinde hızlı bir hareket beklemediğini vurguladı.

%2.00 seviyesi ne zaman görünebilir? En iyi ihtimalle konut kredilerinde %2.00 seviyelerine 3.çeyrek civarında yaklaşılabileceğini söyledi. Bu sürede enflasyon ve faizlerdeki gerilemenin etkili olacağını sözlerine ekledi.

Kredi çekecekler için ekspertiz değeri önemli. Başvurulacak konutun ekspertiz değerinin gerçek satış değeri veya ilandaki değerden bağımsız olarak belirlenmesi gerektiğini vurguladı. SPK lisanslı ekspertiz raporları, kredi limitlerini etkileyen temel kriter olarak öne çıkıyor. Güncel tutarlara göre;

• 5 milyon TL’nin altında C sınıfı konutlar için kredi limiti %80’e kadar çıkabilir.
• 5–7 milyon TL aralığında C sınıfında %70 kredi limiti söz konusu.
• 7–10 milyon TL aralığında ise kredi, evin değerinin %60’ı kadar olabiliyor.
• 10–20 milyon TL arasında %40’a kadar düşen oranlar söz konusu.
• 20 milyon TL ve üzeri değerlerde ise kredi oranları %30’a kadar inebiliyor.

Gözden kaçırılmaması gereken paylaşım. Özellikle özel bankalarda oranlar 5–10 puan farklılık gösterebileceğinden tüketicilerin mutlaka gidip ödenecek miktar ile toplam geri ödemeyi teyit etmesi yararlı olur. Bazen sigorta gibi masraflar nedeniyle toplam rakamlar yakın seviyelere gelebilir. Taksitin ilkini peşin ödemek, oranı birkaç puan düşürebilir ve ödeme planınızı yeniden düzenlemenize olanak tanır.

%2.55’ten kredi çekildiğinde taksitler ne kadar? Şu anda 60 ay vadede 1 milyon TL için aylık ödeme yaklaşık 32.722,91 TL olurken, 120 ay vadede aynı faizle 26.806,03 TL’ye kadar düşüyor. Böylece 60 ay ile 120 ay arasında aylık ödemeler arasındaki fark yaklaşık 5.916 TL oluyor. Bu nedenle vadeyi projeye göre değerlendirmek faydalı.

%2.60’tan kredi çekilirse ödemeler nasıl etkilenir? 60 ay vadede aylık taksitler 33.094,34 TL’ye çıkıyor. Bu göstergeler, bankalar arası rekabetin kredilerin geri ödemelerini nasıl yönlendireceğini gösteriyor.