İstanbul ve Türkiye Geneli Konut-Kira Piyasasında İlk Bahar Göstergeleri 2026

2026 yılının ilk çeyreğinde konut ve kira piyasasında gözlenen hareketlilik dikkat çekiyor. Şubat ayı verileri Türkiye genelinde konut ve kira piyasasının mevcut durumunu öne çıkarıyor. SATIŞTA ASLAN PAYI YİNE İSTANBUL’UN payına düşüyor. TÜİK verilerine göre ocak-şubat döneminde ülke genelinde 236 bin 29 konut satışı kaydedildi ve bu dönemde İstanbul, toplam satışların yaklaşık 43 bin 706 adedine ev sahipliği yaparak en yoğun il konumunu korudu. Şehrin toplam konut satışları içindeki payı %18.50 olarak belirlendi. İSTANBUL, ANKARA VE İZMİR’DE KİRA ARTIŞLARI BELLİ OLDU Merkez Bankası ise Yeni Kiracı Kira Endeksi’ni yayımlamaya başladı. Şubatta yıllık kira artışında İstanbul %41 ile zirve yaparken Ankara %36.1, İzmir ise %34.2 artışlar kaydetti. Türkiye genelinde şubat ayında kiralar yıllık olarak %34.2 yükseldi. İSTANBUL’DA İLK İKİ AYDA 60 BİNİ AŞKIN SATIŞ İstanbul’un ilçelerinde konut satışlarının yoğunlaştığı bölgeler ve kiralardaki güncel tablolar, Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı’nın değerlendirmeleriyle netleşiyor. “İlk iki ayda İstanbul’da toplam 60.311 adet gayrimenkul satış işlemi gerçekleşti; bunlardan yaklaşık 43.706’sı konut olarak kayıtlara geçti. Ocak ayında 20.412 konut ve 2.016 iş yeri satışı yapılırken, Şubat’ta konut satışları 23.294’e, iş yeri satışları 2.719’a çıktı.”

İSTANBUL’UN İLÇE SATIŞLARI: EN FAZLA SATIŞ YAPANLAR Genel olarak İstanbul’un ilçelerine bakıldığında Esenyurt her zaman lider konumunu koruyor. 2025 yılına göre Esenyurt’un ardından Pendik, Başakşehir ve Bahçelievler sıralanıyor. Başakşehir, Bahçelievler ve Pendik arasındaki fark oldukça yakın; ardından Beylikdüzü ve Kartal geliyor. Özellikle Küçükçekmece ve Bahçelievler’deki yoğunluk, kentsel dönüşüm ve yeni inşaat projelerinin etkisiyle açıklanabilir. İSTANBUL’DA İLK İKİ AYIN YOĞUN İLÇELERİ Esenyurt yaklaşık 5.171 konut satışıyla öne çıkıyor; Küçükçekmece 2.107, Pendik 2.058 ve Bahçelievler 2.006 satışla takip ediyor. Böylece İstanbul’da ilk iki ayı en çok satan ilçeler listesinde Esenyurt, Küçükçekmece, Pendik ve Bahçelievler ön sırada yer alıyor.

ŞİLE VE SARIYER’DE KAYDA DEĞER NOKTALAR Şile’de Ocak ayında 51 olan satış, Şubat’ta 85’e çıkmış; Sarıyer’de ise Ocak’taki 152 satış Şubat’ta 247 olarak kayda geçmiş. Ancak bu ilçelerde satışlar nispeten düşük olduğundan proje teslimi veya tapu çıkmasıyla anlık yükselişler görülebiliyor. Yıllık ortalamayı düşünmekte fayda var. Türkiye genelinde artış hızları incelendiğinde Büyükçekmece (%34), Sancaktepe (%33), Sultanbeyli (%33) ve Şişli (%31) gibi ilçelerde dikkat çekici artışlar kaydedildi. SATIŞTA AZALAN İKİ İLÇE Çatalca ve Silivri’deki düşüşler, arsa-arazi satışlarının kış dönemlerinde yavaşlamasıyla açıklanıyor; bahar ve yaz döneminde bu ilçelerde tekrar artış beklenebilir.

KİRALARDAKİ YÜKSELİŞİN NEDENİ İstanbul’da kiralarda kayda değer bir artış bulunuyor. Kentsel dönüşüm süreçlerinin hız kazanması, büyükşehir olmanın getirdiği talep yoğunluğu ve yeni dairelerin eski konutlara göre daha yüksek maliyetlerle piyasaya sürülmesi bu artışın temel nedenleri olarak öne çıkıyor. Ayrıca deprem bölgelerindeki ilçelerde sosyal konutların teslimiyle kiralarda düşüşlere tanık olundu; Hatay, Kahramanmaraş ve Osmaniye bölgelerinde bu eğilim dikkat çekti. İSTANBUL’DA ORTALAMA KİRA FİYATI Şubat dönemi itibarıyla İstanbul’daki ortalama kira metrekare başına yaklaşık 375 TL düzeyinde seyrediyor; 100 metrekarelik bir daire için yaklaşık 37.500 TL gibi bir maliyet çıkıyor. Genç nüfus ve sıfır konutlar için bu rakamlar daha da yüksek olabiliyor; daha eski yapılarda ise metrekare başına 300 TL seviyesine inerken, yeni yapılar metrekarede 450 TL’yi aşabiliyor. Genel anlamda kira fiyatları yükseliş trendinde ve aylık artışlar 10-15 TL aralığında kalıyor. Beklentiler, Ağustos ayı itibarıyla bu rakamların metrekare başına 450 TL bandına çıkabileceğini gösteriyor.

İSTANBUL’DA EN AVANTAJLI İLÇE: KONUT ALIMI Esenyurt, konut fiyatları açısından İstanbul’da yatırım ve oturum amaçlı alıcılar için en ulaşılabilir bölgelerden biri olmaya devam ediyor. Özellikle Marmaray, metro ve Kanal İstanbul gibi projelerle bu bölge, orta gelirli alıcılar için cazip kalıyor. Bahçelievler ise merkezi konumuyla ve ulaşım olanaklarıyla oturmayı düşünenler için güçlü bir tercih olarak öne çıkıyor. Ayrıca Şile, doğayla iç içe yaşam isteyenler için arsa ve villa yatırımlarında uygun alternatifler sunuyor.