Ataşehir’deki Tahliye Uyuşmazlığı: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Süreçleri ve Uygulanan TBK 351/1–2

Bir kiracının uzun süre konutta oturduğu durumda ev sahibi tarafın konut ihtiyacı gerekçesiyle tahliye talebi çeşitli aşamalardan geçiyor. İstanbul, Ataşehir’de 2011 yılında başlayan kira ilişkisi, yeni malikin konuta ihtiyacı olduğunu öne sürmesiyle farklı bir aşamaya taşındı. Ev sahibi, 2022 yılında aldığı karar ile kiracıdan tahliye talebinde bulundu ve süreç mahkemeler aracılığıyla sonuçlandı.

Kiracı, 12 bin TL olan kira bedelini sürdürdüğü halde sözleşmenin uzaması konusunda uzlaşma sağlanamayınca tahliye davası açıldı. İlk derece mahkemesi, davayı reddetti ve karar temyize taşındı. Bu noktada yeni malikin konut ihtiyacı ile ilgili gerekçelerinin yeterli olup olmadığı soru işaretleri doğdu ve istinaf mahkemesi sürece müdahil olarak olayın hukuki yönlerini değerlendirdi.

TBK 351. maddeye göre edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim şarttır; ayrıca konut ihtiyacı nedeniyle kamu yararı gösterilirse 6 ay sonra dava açılabilir. Yeni malik, konutun kendisi ve ailesi için gerekli olduğunu kanıtlamaya çalıştı; çocukların eğitimi ve iş hayatının etkilenmemesi gibi unsurları öne sürdü. Ancak mahkeme, yerel kararın usule uygun olduğunu savunan görüşlerde bulundu ve davayı reddetti.

İstinaf mahkemesi, süreç boyunca tarafların ilettiği ihtarname tarihlerini inceleyerek, 1 Haziran 2022’de açılan davanın TBK 351/1 veya 351/2 şartlarına uyup uymadığını değerlendirdi. İlgili kararda, davanın 6 ay geçmeden açılmasının, usul kurallarına aykırı olduğuna işaret edildi ve önceki karar onandı.

“Dava, 6 aylık bekleme süresi gözetilmeden açıldı” şeklinde yerel mahkeme ve istinaf mahkemesinin ortak değerlendirmesiyle, ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarının belirli süreler içinde açılması gerektiği vurgulandı. Kiracının uzun süre konutunda kalması ve düzenli kira ödemelerini sürdürmesi gibi hususlar da dikkate alınsa da, kanunlarda öngörülen bildirim ve bekleme sürelerinin aşılması halinde davanın reddi yönünde kararlar verildi.

Ihtiyaç sebebine dayalı tahliye süreci, kira sözleşmesinin türüne göre farklılık gösterir. Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme süresi sona erdikten sonra 1 ay içinde ve 6 ay beklenerek dava açılması gerekir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih ve bildirim süreleri doğrultusunda yine 1 ay içinde dava açılması gerekmektedir. TBK 329. maddesi ise belirsiz süreli sözleşmelerde her altı aylık dönemi fesih dönemi olarak tanımlar ve kiralayanın en az 3 ay öncesinden bildirim yapması şartını getirir; ardından altı aylık süre dolduktan sonra dava açılabilir.