Türkiye’de Kiracı ve Ev Sahibi için Kira Sözleşmesi Uzlaşıları ve Tahliye Süreçleri

Kiracılar ile ev sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar genellikle konut temelli nitelikte oluyor. Bazı ev sahipleri, kiracının bulunduğu bölgeye göre düşük kira verdiğini veya tahliye edilmeye çalışıldığını savunurken; bazı kiracılar da zam taleplerinin ağır ve aksine haksız olduğunu düşünüyor. Pandemi sonrası dünyada artan maliyetler, hammadde kıtlığı ve konut üretimindeki düşüş, hem satılık hem de kiralık konutlarda fiyat artışlarını tetikledi. Bu durum, konut edinmeyi zorlaştırırken taraflar arasında çeşitli sorunları da beraberinde getiriyor. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, ev sahibi ve kiracı perspektifinden süreçleri şu şekilde açıklıyor.

EV SAHİBİ İÇİN

1 – Hangi durumlarda kiracının çıkması talep edilebilir? Türk hukukunda konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, sözleşmenin bitimiyle kendiliğinden sona ermez. Sözleşme bitişiyle taraflar arasındaki uzamalar olabileceği gibi, aksi bir düzenleme yoksa bu uzamaların 1 yıl şeklinde devam etmesi öngörülür. Haklı sebeple tahliye halleri ise şu başlıklar altında toplanır: temerrüt nedeniyle tahliye; iki haklı ihtar nedeniyle tahliye; tahliye taahhüdü ile tahliye; ihtiyaç nedeniyle tahliye; satın alım/edinim sonrası ihtiyaç nedeniyle tahliye; esaslı tadilat, tamirat ve yıkım nedeniyle tahliye; sözleşmeye esaslı aykırılık nedeniyle tahliye; sözleşme süresi bittikten sonra 10 yıl uzatma süresi dolup da devam eden 10 yıl sonunda tahliye. Bu her durumda dava sebebidir.

2 – Bölgeye göre düşen kira bedellerinin yenilenmesi için ev sahipleri, kira bedelinin düşük olduğu iddiasıyla her 5 yılda bir kira tespit davası açabilirler. Tarafların uzun süreli ek protokollerinin bu beş yıllık süreci engellemesi beklenmez; mahkeme, bilirkişilerin mevcut ekonomik durum ve bölgede değişen koşulları dikkate alarak yeni bir kira bedeli belirler. Hakim, takdiren hakaniyet indirimini de uygular.

3 – Bu yeni kira bedeliyle kiracı ödeme yapmaz ve çıkmazsa hangi adımlar izlenir? Kiracı, yenilenen bedeli ödeyemezse taşınmazı tahliye ettirme talebinde bulunulabilir. Kiracı artık ödeme yapmıyor ve tahliye edilmeden oturuyorsa, ev sahibi icra yoluyla ödemeyi ve tahliyeyi talep edebileceği gibi 30 gün içinde ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.

KİRACILAR İÇİN

1 – Uygun olmayan fiyat artışları ve zam taleplerine karşı nasıl hareket edilmeli? Kiracının temel sorumluluğu, kira sözleşmesinde belirtilen artış oranına (TÜFE 12 aylık ortalamasını geçmemek) uymaktır. Bu oranın üzerinde talep eden ev sahibine karşı, kiracı evi kaybetme riskine karşılık artış yapabilir; ancak gereğinden fazla yapılan artışlar için talep edilen fazla bedeller geri iade edilmez ve geriye dönük talep de yapılamaz.

2 – Bölgesel uyuma uygun kira veren kiracı, sahip tarafından istenen zam oranını kabul etmezse ne olur? Kira bedelini artırma talebi ve TÜFE 12 aylık ortalamasına uygun artış yapacağını bildirmek kiracı için yeterlidir. Ev sahibi, kiracının istediği oranı uygulamamasını gerekçe göstererek tahliye edemez. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri kapsamında böyle bir tahliye sebebi yoktur.

3 – Önceden imzalanmış tahliye taahhütnamesi olan bir kiracı hangi haklara sahiptir? Tahliye taahhüdü haklı bir tahliye sebebi olabilir; ancak geçerli olması için kira sözleşmesinde bu taahhüdün açıkça yazılı olması gerekir. Ayrıca, tahliye taahhüdünün evin aile konutu olarak kullanılacağını belirtmesi durumunda eşin imzası da geçerlilik için gerekir. Yargıtay, sözleşmeden sonra düzenlenmiş ve tarihleri boş bırakılmış ya da sonradan doldurulmuş tahliye taahhütlerini geçerli sayabilmektedir.