MASAK ve Tapuda Devir İşlemlerinde Şeffaflık Zorunluluğu: Yeni Dönemde Para Transferleri ve Cezalar

Gayrimenkul satışlarında değerin olduğundan düşük gösterilmesiyle ilgili geçmişteki uygulamalarda yaşanan durumlar yeni dönemde sıkı denetimlerle karşılaşacak. Özellikle satış bedelinin alt bir miktar üzerinden beyan edilmesi halinde, harç ve vergilerin hesaplanmasında yeni kurallar devreye girecek ve işlemlerde şeffaflık esas alınacak.

MASAK’ın 1 Ocak 2026 itibarıyla uygulamaya girecek düzenlemesiyle para transferlerinde belge ve açıklama zorunluluğu başlayacak. Örneğin 2 Ocak 2026’da yapılacak bir konut satışında alıcının gerçek bedeli olan 10 milyon lirayı satıcıya göndermesi gerekecek. Bankalar transferin karşılığını belgelerle istenilecek ve tapuda gerçek bedelin altında yapılan satışlar kabul edilmeyecek. Ayrıca bankalar, nakit çekimlerinde paranın kullanım amacını beyan etmelerini talep edecek ve kaynak belgelerini MASAK’a iletecek.

PARA TRANSFERLERİNİ ÖNEMLİ DERECEDE ETKİLEYECEK Yeni sistemin nasıl işleyeceğine dair Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu açıklamayı yapıyor: Ağustos ayında yayımlanan tebliğ, yıl itibarıyla para aktarımlarında getirilecek düzenlemeyi pekiştiriyor. Özellikle gayrimenkul satışlarında belirli limitlerle kurallar konulacak.

Nasıl bir süreç uygulanacak? 200 bin TL’yi aşan nakit tahsilatlarında bankalar en az 20 karakterlik işlem beyanı isteyecek. 2 milyon TL ve üzeri işlemlerde ise beyan formları zorunlu olacak; 20 milyon TL üzerindeki işlemlerde ise kaynağa ilişkin ek belgeler talep edilecek. İşlem tutarları tek bir işlem veya birbirine bağlı birden çok işlem olarak farklı dilimlere bölünerek belirlenecek. 200 bin ile 2 milyon TL arasındaki nakit işlemlerde banka müşteriden işlem türünü seçmesini isteyecek. Seçenekler arasında çeşitli açıklamalar yer alacak; “diğer” veya “bireysel ödeme” tercih edildiğinde en az 20 karakterlik bir açıklama yazılması gerekecek.

İşlem açıklamaları hangi durumlarda zorunlu? Gayrimenkul alım ödemesi, motorlu taşıt ödemesi, borç verme, hediye veya bağış gibi kullanım alanları için seçenekler bulunacak. Eğer bu başlıklar dışında kalan işlemler için beyan verilmesi isteniyorsa, yine 20 karakterlik bir açıklama zorunludur. 2 milyon TL ile 20 milyon TL arasındaki işlemler için “nakit işlem beyan formları” doldurulması gerekecek ve formda işlem sahibinin mesleki faaliyeti, işlem türü ve yatırılan paranın niteliği gibi bilgiler istenecektir.

Hangi durumlarda açıklama yazılmayacak? Mahiyeti belgesiz bir işlem için beyan almak mümkün değilse bile en az 50 karakter uzunluğunda açıklama istenebilir. Kamu kurumları arasındaki işlemler veya bankalar arası kendi iç işlemlerinde bu beyan zorunluluğu geçerli değildir. ATM’lerden yapılan ve toplam tutarı 200 bin TL’yi aşmayan işlemler de istisna kapsamında değerlendirilecek.

Bu değişikliklerin amacı, nakit işlemler ve değer transferlerinde şeffaflığı artırmak ve gayrimenkul piyasasında gerçek bedelin beyan edilmesini teşvik etmek. Ancak bu yeni kurallar, sektör genelinde belirsizlikleri de beraberinde getiriyor. İlk basamak için 200 bin TL limiti, daha makul bir düzeye çekilmeli ve dilimler 1 milyon TL ile 10 milyon TL arasını kapsayacak şekilde yeniden yapılandırılmalıydı. Mevcut durumda ise 20 milyon TL’yi aşan nakit işlemlerin sınırı daha yüksek bir değere çekilmesi gerektiği yönünde tartışmalar sürüyor.

Tapu Harcı ve Vergi Ziyaı Cezaları Yeniden Şekillenecek Vergi paketinin yeni maddeleriyle tapu harcında eksik beyan tespit edildiğinde uygulanacak vergi ziyaı cezası dört kat artırılacak. Gerçek bedele uygun beyan edilmediğinde, örneğin 6 milyon TL’lik bir satışın gerçekte 10 milyon TL olarak gösterilmesi halinde, eksik bedel üzerinden hesaplanan vergi ziyaı cezası iki taraf için de uygulanacak. Alıcı ve satıcı, eksik beyan ettiği tutarın tapu harcını ve cezasını ödemekle yükümlü olacak ve gecikme halinde gecikme faiziyle tahsilat yapılacak.

Sonuç olarak, alım-satım bedellerinin mümkün olduğunca gerçek değer üzerinden beyan edilmesi ve para transferlerinde şeffaflığın sağlanması, yeni dönemde tapuda işlemlerin doğruluğunu güçlendirecek. Bu değişiklikler, gayrimenkul işlemlerinin mali açıdan daha güvenli ve izlenebilir olmasına odaklanıyor.