Kira Artışlarında Güncel Durum ve Şehir Bazlı Analizler: 2024-2025 Perspektifi

Konut ve ticari alan kiralarında son dönemdeki hareketlilik, zam sınırının kaldırılmasıyla birlikte Şubat ayı için uygulanacak artış oranını da etkiledi. Enflasyon verileriyle birlikte netleşen artış yüzdesi %33,98 olarak kayda geçti. Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı Ocak verileri, kira zamlarının hangi düzeyde uygulanabileceğini ortaya koydu.

İl ilçe farklarını içeren geniş kapsamlı değerlendirmede, son 12 ay içinde kira değişimlerinin ülkedeki bölgelerde ve şehirlerde farklılaştığı görülüyor. Örneğin İstanbul’da ortalama kira fiyatları yaklaşık %35 artarken İzmir %25, Ankara ise yaklaşık %36’lık bir yükselişe işaret ediyor. Bursa ve Tekirdağ’da da sırasıyla yüzde 20 ve yüzde 25 civarında artışlar kaydedildi. Deprem bölgesinde ise iller arası değişimler belirginleşiyor; Batman’da kira %41, Bingöl’de ise %70’e varan artışlar görüldü. Buna karşın TOKİ’nin ağırlıklı konut üretimi yaptığı bölgelerde artışlar nispeten daha düşük seyrediyor.

KİRALARIN EN AZ ARTTIĞI ŞEHİRLER listesinde Edirne %18, Bartın %16, Çankırı %20, Eskişehir %17, Konya %20 gibi oranlar öne çıkıyor. Deprem bölgesindeki Malatya %17, Gaziantep %12 ve Hatay %11 seviyelerinde artış gösterdi. Bu iller, son dönemde en düşük artışların yaşandığı yerler olarak kayda geçiyor.

EN ÇOK YÜKSELEN ŞEHİRLER arasında Bingöl, Muş ve Mardin öne çıkıyor; bu illerde kira artışları %50’nin üzerinde izleniyor. Bingöl’de yaklaşık %75, Muş’ta %60, Mardin’de %50 oranında yükselmiş durumda. Ortalama metrekaresi 160-170 TL aralığında olan bu iller, Karaman ve Iğdır’da da ciddi artışlar gösteriyor.

KİRA YATIRIMI AÇISINDAN AVANTAJLI OLAN İLLER olarak görülen bazı illerde amortisman süresi 15 yıl gibi kısa bir aralıkta değerlendiriliyor. Kars, Şanlıurfa, Tekirdağ, Bilecik ve Artvin bu kategoride öne çıkan iller arasında yer alıyor.

‘KİRADA YATAY SEYİR BAŞLADI’ şeklinde özetlenen mevcut tablo, genel olarak kiraların şu anda stabil bir seyir izlediğini gösteriyor. Evlenme ve öğrencilerin hareketliliğinin nispeten düşük olması, bazı bölgelerde mevsimsel etkilerin kırılmasını beraberinde getiriyor. Özellikle sınır hattı yakınlarında geri dönüşler bu durumu daha belirgin kılıyor.

İSTİKAMETİNİ SÜRDÜRECEK GELİŞMELER açısından önümüzdeki dönem için beklenen temel eğilim, kısa vadede yüksek artışların sınırlı kalması yönünde. 2026’nın ilk üç ayında da fiyatlarda ciddi bir artış beklenmiyor; bu durum enflasyona bağlı olarak kira dinamiklerini olumlu yönde etkileyebilir.

İSTANBUL için mevcut ortalama kira rakamı yaklaşık 35 bin TL düzeyinde. Sıfır konutlarda bu rakam 50 bin TL’lere kadar çıkarken eski yapıların kira değeri 30 bin TL bandında relatif olarak düşüyor. İZMİR için ortalama kira 29 bin TL civarında seyrediyor; eski yapılar 27 bin TL’ye düşerken yeni yapılar 31-32 bin TL’lere çıkıyor. ANKARA ise ortalama 28 bin TL’lik kira düzeyiyle dikkat çekiyor; sıfır konutlarda bu rakam 34 bin TL’ye kadar yükselebiliyor. Şu anda Ankara’da da yatay bir seyir hakim.

GÜNLÜK ÖNGÖRÜLER ışığında, önümüzdeki altı ay için enflasyonun altında bir kira artışı bekleniyor. Mayıs ayına kadar olan dönemde artışlar enflasyon seviyesinin altında kalabilir. Bu durumda piyasa genelinde dinamikler, enflasyon odaklı hareket etmeye devam edecek.