İstanbul’da Rezidans ve Site Aidatları: 2025 Veri Analizi ve Yönetim Prensipleri

PTYD’nin 2025 veri çalışması kapsamında İstanbul’da rezidans, site ve apartman aidatlarının kapsamlı bir incelemesi yürütüldü. Kent genelinde 21 binden fazla site ve apartmanda, 1,5 milyondan fazla bağımsız bölümün verileri analiz edildi. Elde edilen bulgular, ilçeler bazında ortalama aidat seviyelerini ve yüksek/ düşük değerleri ortaya koydu.

İstanbul’da aylık ortalama aidatlar en yüksek olan bölgeler Beşiktaş, Beykoz, Sarıyer, Zeytinburnu ve Şişli olarak kaydedildi; en düşükler ise Adalar, Çatalca, Fatih, Arnavutköy ve Silivri’de görüldü. Çoğu durumda merkezi ilçelerdeki yüksek değerler, gayrimenkul ve hizmet çeşitliliğiyle ilişkilendirildi.

Beşiktaş, Beykoz ve Sarıyer’in ortalama aidatları sırasıyla 13.134, 11.340 ve 11.214 lira civarında ölçüldü. Zeytinburnu ve Şişli’de ise bu rakamlar 9.788 ve 9.024 liraya ulaştı. Buna karşılık Adalar’da aylık ortalama 645 lira ile en düşük seviyeler görüldü; Çatalca’da 1.750 lira, Fatih’te 1.813 lira, Arnavutköy’de 2.071 lira ve Silivri’de 2.832 lira olarak takip eden değerler kaydedildi.

62 bin lirayı aşan aidat örnekleri, İstanbul’daki bazı sitelerde karşımıza çıktı. Yönetim kurulu başkanı Ozan Özen, merkez ilçelerdeki yüksek aidatların gayrimenkul değerleri, kira artışları ve sunulan hizmetlerin çeşitliliğiyle ilişkilendirilebileceğini ifade etti. Çeperlere doğru gidildikçe bu farkın daraldığını belirtti ve bazı sitelerde ayda sadece temizliğin yapıldığı, çöplerin kendi çözüldüğü durumların bile görüldüğünü aktardı. Öte yandan, günde üç kez çöp toplanan, otopark, teknik servis ve sosyal tesis gibi hizmetlerin bulunduğu rezidanslarda ise aidatların çok daha yüksek olduğunu anımsattı.

62 bin lirayı aşan seviyeler kamuya açık verilerde yer aldı. Özen, 2025 yılında İstanbul özelinde 117 binden fazla dairenin bu nedenle taşıdığını da ekledi. Bu durumu tetikleyen faktörler arasında mimari yapı, maliklerin beklentileri ve ortak kullanım alanlarının büyüklüğü gibi unsurlar yer alıyor; sosyal tesisler ve personel giderleriyle enerji maliyetleri de önemli rol oynuyor.

Yasal düzenlemelerin etkisi olarak, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın konut binalarında yönetim ve denetim konularını kapsayan taslağı, sitelerin denetimine odaklı olarak tasarlandı. Yasal düzenlemenin uygulanması halinde yüksek orandaki keyfi artışların önüne geçilmesi bekleniyor.

Bir gayrimenkul uzmanına göre, aidat kalemleri asansör bakımı, çatı bakımı, sosyal tesislerin işletimi, yeşil alanlar ve spor alanlarıyla kafe ve personel maaşları gibi giderleri içerir. Bazı sitelerde merkezi ısıtma ve su giderlerinin de aidata dahil edildiği görülebiliyor. Sosyal tesislerin ve personel sayısının artması, enerji maliyetlerini doğrudan etkiliyor.

Makullük ve adalet için toplu kararlar konusunda uzmanlar, aidatın belirlenmesinde genel kurul kararlarının kritik olduğuna vurgu yapıyor. Dava süreçleri ve bütçe artışlarına itiraz süreleriyle ilgili bilgiler, süreçlerin şeffaf ve adil olarak yürütülmesini gerektiriyor. Denetim kadrolarında profesyonel kişiler ile maliklerden seçilecek denetçilerin yer alması gerektiği üzerinde duruluyor. Ayrıca yönetim planlarının siteye özgün olarak hazırlanması gerektiğini belirten uzmanlar, küçük bir daire ile büyük bir villanın aynı giderleri paylaştırmasının adil olmadığını vurguluyorlar. Bazı dükkan veya giriş katı bağımsız bölümlerin aidata ortak edilmesi konusundaki sorunlar da yönetim planındaki eksikliklerden kaynaklanabiliyor.