Arsa Rayiç Değerleri ve Tapu Harçları: 2026 İçin Öne Çıkan Değişiklikler

Yeni yılda arsa ve araziler için cadde ve sokak rayiç değerlerinde üst sınırların uygulanması gündemde. Bu düzenlemeyle rayiç değerler artış gösterebilecek; ancak tapu harçları üzerinde doğrudan bir artış öngörülmüyor. Gayrimenkul uzmanları, rayiç değerlerindeki yükselişin tapu harcı hesaplamalarını etkileyeceğini değerlendiriyor ve özellikle arsa ile arazi işlemlerinin maliyetleri dikkatle izlenmesi gerektiğini vurguluyor.

Özelmacıklı, yeni yıl için tapu işlemlerinde harç artışının söz konusu olmadığını belirtirken, rayiç değerin yükselmesi durumunda toplam maliyetlerin artabileceğini ifade ediyor. Arsa ve arazilerde rayiç değerler yaklaşık olarak üç kata kadar artış gösterebilecekken, bu artış belediyelerin rayiç değerlerini de etkileyerek genel maliyetleri yükseltebilir. Ayrıca bu dönemde vergi yükümlülüklerindeki artışlar, 2026 sonrası işlemlerde daha belirgin bir etki yaratabilir.

Taşınmaz satışlarında emlak vergisi yüzdesine bağlı olarak gerçek değere yakın bir satış yapılması yönünde bir temel bulunuyor; ancak yeni düzenlemeyle eksik beyan nedeniyle cezaların arttırıldığı belirtiliyor. Tapu harcı oranı %4 üzerinden hesaplanırken, döner sermaye bedelinde de değişiklikler bulunuyor. Döner sermaye bedeli başlangıçta 3.549 TL olarak uygulanıyordu ve Nisan güncellemesiyle 5.323 TL’ye yükseldi. Yeniden değerleme oranı olan %25.49 oranında artış bu ücret üzerinde etkili oluyor.

İstanbul gibi büyükşehirlerde 2026 yılında beklenen döner sermaye ücreti yaklaşık 6.680 TL olarak öngörülüyor ve bazı illerde katsayılar farklılık gösterebiliyor. 2025 ile karşılaştırıldığında kayda değer bir artış söz konusu. Örneğin 6 milyon TL değerindeki bir satış için tapu harcı toplamda %4 üzerinden hesaplandığında yaklaşık 240 bin TL ödenmesi gerekiyor. Ancak rayiç değerlerindeki güncelleme nedeniyle toplam yükün tapu harcı kısmında önemli oranda artacağı öngörülüyor.

Not: Alıcı ve satıcıdan alınan tapu harcı oranı şu an için %2 olarak uygulanmaya devam ediyor. Bu durum, rayiç değer artışlarının hangi ölçüde yansıyacağına bağlı olarak 2026 itibarıyla da korunacak.