Paylaşımlı Mülkiyet: Türkiye’de Ortak Konut Kredileri ve Yatırım Modelinin Yeni Hattı

Türkiye’de konut fiyatlarındaki artış ve krediye erişimdeki zorluklar, vatandaşları alternatif mülkiyet çözümlerine yönlendiriyor. Dünyada da görülen paylaşımlı mülkiyet yaklaşımı, ülkemizde de ilgi çekmeye başladı. BANKALARDAN ÖZEL KREDİ Paylaşımlı mülkiyet modelinde 2-3 kişinin ortak bir konutu edinmesi söz konusu oluyor; yatırım amacıyla alınan gayrimenkullerin uygun bir zamanda satılarak kar elde edilmesi hedefleniyor. Aynı şekilde aile bireyleri arasındaki ortak alımlar da bu çerçevede değerlendirilebiliyor. Bankalar bu yapıda özel kredi imkanı sunuyor. ‘SÜREÇ İKİ FARKLI ŞEKİLDE İLERLİYOR’ Peki paylaşımlı konut sisteminde süreç nasıl işliyor? Bankalarda ortak kredi başvurusu için hangi şartlar geçerli? Paylaşımlı konut avantajlı mı, yoksa riskler içeriyor mu? Bu sorulara yanıt arayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, Türkiye’nin konut edinme geleneklerini anımsatarak yeni bir perspektif sunuyor: “İmece benzeri modeller geçmişten günümüze konut edinme çabalarının parçasıydı. Günümüzde bu süreç iki ana yol izliyor. İlki; akraba, eş-dost gibi grupların ortak bir gayrimenkulü edinmesi ve gerektiğinde satım ya da kiralama yoluyla ilerlemesi. İkincisi ise sistemler üzerinden, daha önce tanışılmadığı kişilerle bile paylaşımlı konut ortaklıklarına olanak tanıyan modellerdir. Paydaşlar artık paylı satış yöntemiyle bu konutlara ortak olabilirler. AVANTAJLI YÖNLER VE RİSKLER Birlikte sahip olunan konutta, diğer hissedarların kredi borcunu ödeyememesi veya satış talebi gibi durumlar, anlaşmazlıklara ve zorluklara yol açabilir. Ancak paylaşımlı mülkiyet, tek başına para ile konut alamayan kişiler için mülkiyete erişim imkanı yaratır ve kira getirisi ile değer artışından faydalanma avantajı sunar. Türkiye’de son yıllarda gayrimenkul sertifikaları da bu modelin bir yansıması olarak görülüyor ve projelere ortak giriş imkanı sağlıyor. ‘YENİ BİR YATIRIM MODELI DİYEBİLİRİZ’ Genelde proje aşamasından daha çok hazır konutlar tercih edilse de ortak alım modelleri yeni bir yatırım yaklaşımı olarak karşımıza çıkıyor. Kooperatif gibi geçmişteki yapıların ötesinde, paylaşımlı alımlar daha modern bir çerçeve sunuyor. Dünya örneklerinde de bu modelin uygulamaları dikkati çekiyor; ABD’de bir villayı paylaşımlı olarak dönüştürerek odalara bölüp kira üzerinden gelir elde etme pratikleri görülüyor. BANKALARDA ‘ORTAK KONUT’ KREDİSİ NASIL İŞLİYOR? Ortak konut kredisi, kredi talebinin çeşitlendirilmesi amacıyla bankalar tarafından zaman zaman sunuluyor. Bu krediler, yüksek tutarlarda taksitleri daha yönetilebilir hale getirmek için kullanılıyor. Örneğin 3 milyon TL kredi için aylık yaklaşık %2.69 faizle 120 ay vadeye kadar seçenekler bulunabiliyor. Ancak kredinin onaylanması için her bir borçlunun gelire ilişkin beyanı bulunması gerekir. Gelirini düzenli olarak beyan eden en az iki, en fazla beş kişinin bir araya gelmesi, konut alımlarını krediye bağlamak için yaygın bir yaklaşım oluyor. Krediler, konut değerlemelerinde SPK lisanslı firmalarca yapılan değerlemelere dayanıyor ve BDDK’nin kredi kısıtlamalarına tabi tutuluyor. Ayrıca ipotekler tüm ortaklar adına tesis ediliyor ve borçluların sayısı çoğalıyor. Sigorta ürünleriyle (konut, deprem ve bazı durumlarda hayat sigortası) süreci güvence altına almak da mümkün. ‘ORTAK KONUT ALIMI İÇİN AVANTAJLI DÖNEMDEYİZ’ Özel bankalar bu alanda daha az yoğun olmakla birlikte özellikle konut fiyatlarının yükseliş eğiliminde olduğu dönemlerde ortak konut alımını cazip kılıyor. Şu anda konut alımında nispeten avantajlı bir dönemdeyiz çünkü kira getirisi hâlâ cazip; vergi yükü artışına rağmen amortisman olanakları, yatırımcılar için faydalı görünüyor. ‘FİYATLARDA REEL BAZLI DÜŞÜŞLERİN SONUNA GELDİK’ Eylül ayı konut fiyat endeksi, nominal olarak bir önceki yıla göre %32.2 artış gösterirken reel olarak %0.8 düşüş kaydetti. Son iki yıldır üretimde düşüş yaşanmasıyla birlikte devlet destekli konut projelerinin etkisi sürüyor. 500 bin sosyal konut kampanyasıyla talebin canlanması ve fiyatların yeniden yükselişe geçmesi bekleniyor; kura süreçlerinin tamamlanmasıyla birlikte talep daha da canlanabilir. Bu süreçte konut talebinin ısınması ve fiyatların yukarı yönlü hareket etmesi öngörülüyor.