Konut, arsa ve iş yeri alırken dikkat edilmesi gereken hususlar

Konut alım rehberi kapsamında, alınılacak konutun fiyatının benzer özellikteki diğer konutların maliyetleriyle karşılaştırılması gerektiği vurgulanıyor. Bu karşılaştırma için emlak ilan sitelerinden yararlanabileceğiniz gibi bölgedeki emlak danışmanlarının görüşleri de değerlendirilebilir. Ayrıca Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisans verilen kuruluşlardan değerleme raporu aldırılması da önerilir.

Toplam ödemeler sadece konut bedeliyle sınırlı değildir. Alıcı ve satıcı için ayrı ayrı olmak üzere tapu harcı (%2 + %2), tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK gibi kalemler de ödenmelidir. Tapu senedinde yazan yüzölçümü, arsanın alanını gösterir ve arsa payı hesaplamaları, taşınmazın bulunduğu yapı durumuna göre kat irtifaklı veya kat mülkiyetli olmak üzere yapılır. Gelecekte kentsel dönüşüm, kamulaştırma ya da arsa paylaşımı gibi durumlar için bu paylar dikkate alınır.

Tapu kaydında konut veya mesken niteliği taşıyan bir tescilin olması, taşınmazın konut olarak hukuken kabul görmesi için temel kriterdir. Fiili kullanım konut görünse bile, resmi olarak konut sayılmıyorsa bu durum haklar açısından sakıncalı olabilir. Yeni tip tapularda karekod okutulduğunda, taşınmazın harita üzerindeki konumu ve kaydı hakkında bilgi edinilir.

Kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı? Kat irtifakı tamamlanmamış yapıdaki payları ifade ederken, inşaat tamamlandığında belediyeden iskan alınarak her bağımsız bölüm için oluşturulan tam mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denir. Taşınmaz alımında bu durumun net olarak anlaşılması gerekir. Ayrıca konut üzerindeki hakları güvence altına almak amacıyla çeşitli şerhler uygulanabilir; kamu haczi, satışa arz, intifa hakları, kamulaştırma, aile konutu ve riskli yapı gibi şerhler, ileride olası sorunları önlemek adına dikkatle incelenmelidir.

Şerh, beyan ve irtifak bilgilerinin karşılaştırılması Taşınmaz üzerinde kurulu olabilecek kısıtlamaları ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilecek hakları anlamak için şerh ve beyan bölümleri ile irtifak bilgileri kontrol edilmelidir. Ayrıca ipotek varsa bunu öğrenmek, ipotekli alım durumunda beyan alınmasını ve ileride sürprizlerle karşılaşılmamasını sağlar.

Tapu senedi ile tapu kayıt belgesinin karşılaştırılması, aradaki farklar için yetkili tapu müdürlüğünde sorgulama yapılmasını gerektirir. Taşınmazın yasal durumunu netleştirmek için yapı ruhsatı, yapı kullanım izni belgesi ve imar durum belgesine bakmak önemlidir. Ayrıca yıkım kararları, ceza tutanakları gibi resmi kararlar ile net ve brüt alanlar, eklenti alanları gibi hususlar da dikkatle incelenmelidir.

Taşıyıcı sistemler ve yapı içi inceleme Taşınmazın iç yapısı, tesisatları, ortak alanlar ve giderler, yönetim planı gibi konular ayrıntılı olarak görülmelidir. Taşınmazın projeye uygunluğu ve taşıyıcı sistemin (kolon ve kirişler) yapısal güvenliği de proje ile uyumlu biçimde doğrulanmalı ve görsel olarak incelenmelidir. Aidat, ortak alanlar ve tadilat durumları ile yönetim planı, ayrıca bölgenin deprem derecesi ve hasar kaydı gibi bilgilerin sorgulanması gereklidir.

Arsa alımında dikkat edilmesi gerekenler Arsanın fiyatı, benzer arsaların maliyetleriyle karşılaştırılmalı; ilan siteleri, bölgedeki emlak danışmanları veya lisanslı kuruluşlar değerleme raporu için kullanılmalıdır. Alıcı ve satıcının arsa bedeli için ayrı ayrı ödeyeceği tapu harcı toplamda %4 olarak hesaplanır; döner sermaye harcı ve emlak vergisi de ödemeler arasındadır. Arsa veya arazi yüzölçümü, tescil nedeni ve tarihi ile şerh ve beyan bölümleri dikkatle incelenmelidir. Ayrıca irtifak bilgileri ve haciz durumu gibi haklar da sorgulanmalıdır.

İleride doğabilecek riskler ve muhtemel durumlar Şerh, beyan ve haklar olumsuz sonuçlar doğurabilir. Taşınmaz maliklerinin hukuki kısıtlamalara tabi olup olmadığı ve bu kısıtlamalardan alıcının etkilenip etkilenilmeyeceği araştırılmalıdır. Arsa üzerinde hisseli malik durumu varsa ortakların muvafakatı gerekecektir. Güncel imar durumu ve imar potansiyeli için belediyenin imar birimlerinden bilgi alınmalı ve bu bilgiler belgelendirilmelidir. Arazide zemin/toprak yapısı, ulaşım altyapısı ve çevresel etkenler ile deprem durumu ve doğal afet riskleri de kapsamlı olarak öğrenilmelidir.

İş yeri alımında dikkat edilmesi gerekenler İş yerinin fiyatı, benzer özellikteki diğer iş yerlerinin maliyetleriyle karşılaştırılmalı; ilan siteleri, bölgedeki emlak danışmanları veya lisanslı kuruluşlardan değerleme raporu alınması önerilir. Alıcı ve satıcının iş yeri bedeli için ayrı ayrı ödeyeceği tapu harcı toplamda %4’tür; ayrıca tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK gibi giderler de bulunur. Tapu senedinde yazan yüzölçümü, arsa payı hesaplamasını etkiler; konut olarak tescil edilenler için bu paylar ortak mülkiyete dönüştürülecek şekilde düzenlenir. Taşınmazın niteliğinin konut mu yoksa iş yeri mi olduğuna dair netlik sağlanmalıdır.

İpotek ve yapı ruhsatı Taşınmaz üzerinde ipotek olup olmadığı kontrol edilmeli; ipotek şerhi kaldırılmadığı sürece alıcı beyan vermelidir. Tapu senedi ile tapu kayıt belgesi arasındaki farklar için ilgili tapu müdürlüğünde sorgulama yapılmalı; yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve imar durumu incelenmelidir. İç yapı, tesisatlar, ortak alanlar ve giderler gibi konular ayrıntılı olarak gözden geçirilmeli; taşıyıcı sistemin binanın temel yapısı ve deprem dayanıklılığıyla uyumlu olması sağlanmalıdır. Aidat ve yönetim planı gibi konular, bölgenin deprem derecesi ve hasar kaydıyla birlikte değerlendirilmeli ve gerekir ise bu bilgiler teyit edilmelidir.