Kira Fiyatlarında Son Durum: Türkiye Geneli Analiz ve Şehirler Bazında Değişimler

Yılın son çeyreğine girerken konut kiralarında dengeler değişirken, yaz aylarındaki tayinler, öğrenci hareketliliği ve kentsel dönüşüm gibi etkenler fiyatları artırdı; ancak süreç ilerledikçe bu hareketlilik yatay bir zemine oturdu.

Türkiye genelinde ortalama kira metrekare fiyatı yaklaşık 240 TL olarak kayıtlara geçti. Bu da 100 metrekarelik bir dairenin yaklaşık 24.000 TL seviyesinde olabileceğini gösteriyor. Reel anlamda ise enflasyondan arındırıldığında kira artışının yaklaşık %3 düzeyinde kaldığı ifade ediliyor.

İLLERİN SON 1 YILKI DURUMU İçerikte, İstanbul’da kira artışlarının yaklaşık %35, İzmir’de %25 ve Ankara’da %36’ya yakın bir yükseliş kaydedildi. Bursa ve Tekirdağ’da yaklaşık %20’ler, Antalya’da %30-32 aralığında artışlar dikkat çekti. Deprem bölgesinde ise değişimler farklı seyretti; Batman’da kira %41, Bingöl’de %70’e varan artışlar görüldü. Genel olarak deprem bölgelerinde Tokî’nin ağırlıkla konut geliştirdiği alanlarda kira artışlarının nispeten sınırlı kaldığı belirtiliyor.

KİRALARIN EN AZ ARTTIĞI İLLER Kira artışının en düşük olduğu iller arasında Edirne (%18), Bartın (%16), Çankırı (%20), Eskişehir (%17), Konya (%20), Rize (%20) ve Ardahan (%16) gibi şehirler öne çıkıyor. Ayrıca Malatya, Gaziantep, Osmaniye ve Hatay’da depremin etkisiyle artışlar sınırlı kalmış görünüyor.

KİRALARIN EN ÇOK ARTTIĞI İLLER En hızlı yükselişlerin görüldüğü iller arasında Bingöl, Muş ve Mardin gibi yerler bulunuyor; bu illerde kira artışları %50’nin üzerine çıktı. Bingöl’de yaklaşık %75, Muş’ta %60, Mardin’de %50’lik artışlar dikkat çekiyor. Ayrıca Karaman ve Iğdır’da da %40-45 aralığında yükselişler kaydedildi. Bu bölgelerde metrekare başına kira fiyatları yaklaşık 160-170 TL arasında seyrediyor; Mardin’de ise metrekare maliyeti 130 TL düzeyinde değerlendiriliyor.

KİRA YATIRIMI AÇISINDAN AVANTAJLI İLLER Konut satış fiyatlarıyla kira getirilerinin kıyaslandığında amortisman süresinin en kısa olduğu iller arasında Kars, Şanlıurfa, Tekirdağ, Bilecik ve Artvin öne çıkıyor; bu illerde yaklaşık 15 yıl gibi bir sürede amortisman bekleniyor.

YATAY SEYİR VE GELECEK DÖNEM ÖNGÖRÜSÜ Şu anda kiralar genel olarak yatay bir seyir izliyor; evlenme hareketliliği ve öğrenci hareketliliğinin nispeten düşük olması, özellikle sınır bölgelerinde Suriyeli geri dönüşlerinin etkisiyle bu durum sürüyor. Mevsimsel etkilerle talebin azalmasıyla kiranın düzeyinde saptama yapılıyor. 2026 yılının ilk üç ayı için yüksek oranda bir artış beklenmediği belirtiliyor ve bunun enflasyona katkısının sınırlı olması öngörülebilir.

İSTANBUL, İZMİR VE ANKARA’NIN ŞİDDETİ FARKLI İstanbul’da ortalama kira yaklaşık 35.000 TL, sıfır konutlarda 50.000 TL’ye kadar yükselirken eski binalarda bu rakam 30.000 TL’ye düşüyor. İzmir’de ortalama kira yaklaşık 29.000 TL civarında; eski yapılar 27.000 TL, yeni yapılar ise 31-32 bin TL seviyesinde. Ankara’da ise ortalama kira 28.000 TL, sıfır dairelerde 34.000 TL’ye kadar çıkarken genel trend yatay seyir olarak görülüyor.

GELİŞ MELİ ÖNGÖRÜLERİ Önümüzdeki 6 ay için enflasyonun altında bir kira artışı bekleniyor; Aralık ayından Mayıs’a kadar fiyat artışlarının enflasyonun altında kalacağı düşünülüyor.