Çin Konut Piyasasındaki Dalgalanmaların Makro Ekonomik Yansımıları

Çin ekonomisinin kilit sektörlerinden konut piyasasında yaşanan endişeler sürüyor. Finansmanı zorlaşan emlak şirketleri ve yatırımlardaki düşüş, ekimde de konut fiyatlarının gerilemesine yol açtı. Ulusal İstatistik Bürosunun verilerine göre, büyük ve orta ölçekli 70 kentte hem yeni hem de ikinci el konut fiyatları geriledi. Yeni konut fiyatlarında ilk kuşak kentler olarak kabul edilen Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen’de yıllık bazda düşüş hızı %0,8 olarak belirlendi; ikinci kuşak 31 kentte %2 ve üçüncü kuşak 35 kentte ise %3,4 gerileme görüldü. Şanghay ise en büyük nüfusa sahip şehir olarak bazı verilerde istisna oluşturdu ve yeni konut fiyatları yıllık olarak %5,7 arttı. İkinci el konutlarda da durum benzer şekilde seyrederek birinci kuşak kentlerde %4,4, ikinci kuşak kentlerde %5,2 ve üçüncü kuşak kentlerde %5,7 düşüş kaydedildi.

Merkezi hükümet, konut piyasasını canlandırmak amacıyla kredi faizlerinde indirime gitti ve asgari peşinatı düşürdü; ancak yerel yönetimler de vergi indirimleri, düzenlemelerin gevşetilmesi ve satış teşvikleri gibi tedbirlerle piyasayı desteklemeye çalıştı. Ancak bu adımlar, mevcut genel eğilimi değiştirmeye yetmedi. Konut piyasasındaki durgunluk, gayrimenkul sektörünün yan sanayileri olan çimento ve çelik gibi sektörleri de etkiliyor. Konut sektörü, Çin’in ekonomik modelinde merkezi bir rol oynuyor; sosyal yapısı ve politik istikrarı açısından konut talebi, genel büyümeyi doğrudan etkileyen önemli bir göstergedir. Bu nedenle konut piyasasındaki hareketler, ülke ekonomisinin gidişatını da belirleyen kritik bir faktördür. Dünya ekonomisinde de konut sektörü, özellikle inşaat çalışmaları, emlak yatırımları ve mortgage kredileriyle istihdam üzerinde büyük bir etkiye sahiptir. Böylece konut piyasasındaki dalgalanmalar küresel finansal dalgalanmalara yol açabilecek ölçekte önem taşır.

Konut kredileri bankacılık sisteminin en önemli portföylerinden biri konumunda. Ancak konut piyasasında balonlar veya çöküşler, finans sektöründe dalgalanmalara yol açabiliyor.

2008 sonrası genişlemenin temel kaynakları ve mevcut sorunlar Siyasi-iktisadi Analisti Sadi Kaymaz, Çin’in modern konut piyasasının 1990’larda şekillendiğini ve ekonomik büyümeyle birlikte şehirlerde konut talebinin hız kazandığını ifade ediyor. 2008 küresel finans krizi ise mevcut yönetimin bugünkü yaklaşımını derinden etkileyen bir döneme işaret ediyor. O dönemde başlatılan genişlemeci mali ve parasal politikalar sonrasında emlak yatırımları hızla yükseldi; inşaata dayalı büyüme, konut fiyatlarında keskin artışları tetikledi. Kaymaz, konut piyasasının bu canlılığı nedeniyle yeni projelerin peş peşe hayata geçirildiğini, şirketlerin ise yüksek borçlanma ve kaldıraç kullanımıyla büyümeye yöneldiğini belirtiyor.

Şi Cinping’in sert önlemleri konut piyasasında kırılmanın başlangıcıydı Çin Cumhuriyeti Başkanı Şi Cinping’in 2016’da spekülasyonu azaltmaya yönelik adımları, sektörün düşüş sürecinin kırılma noktası olarak değerlendiriliyor. O dönem Liu He liderliğindeki mali düzenlemeler, kaldıracı azaltmayı hedefleyen bir kampanyayı başlattı. Bu çerçevede yeni kısıtlamalar, Evergrande olayıyla birlikte sektördeki finansal zorlukları derinleştirdi ve birçok proje ile finansman girişimini etkileyen sınırlamalara yol açtı. Öte yandan konut alımlarını sınırlayıcı tedbirler ve vergi odaklı teşvikler de uygulamaya konuldu. Pekin gibi bazı şehirlerde nüfus kaydı üzerinden katı önlemler uygulanırken, sektörün borç yükünü temizleyebilmek için devlet politikaları sürekli revize edilmektedir.

Konut piyasasının yapısal dönüşümü ve gelecek perspektifi Uzmanlar, emlak sektörünün bugün politika yapıcılar tarafından verimsiz ve katma değeri düşük bir alan olarak görüldüğünü belirtiyor. Buna rağmen sektörün sistemik önemi devam ettiğinden, konut fiyatlarını stabilize etmek amacıyla çeşitli önlemler sürdürülüyor. Kaymaz’a göre piyasalarda şu anki düşüşün sürmesi muhtemel; ancak son yıllarda yarı iletkenler, elektrikli araçlar gibi katma değerli sektörlerin payı artıyor. Dolayısıyla konut fiyatlarındaki düşüşün birkaç yıl daha devam etmesini beklemek akıllıca görünüyor. Gelecek adımlar, hükümetin sektöre finansal destek veya genişlemeci politikalar konusunda izleyeceği tutuma bağlı olacak. Akademisyenler ise iç talebi canlandırmanın temel şartı olarak konut pazarının istikrara kavuşması gerektiğini vurguluyor ve bu yönde daha güçlü destek çağrıları yapıyorlar.