Konut Kredisi Faizlerinde Dalgalı Yolculuk: Yıl Sonu İçin Rekor Beklentileri ve Piyasa Tahminleri

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın politika faizini %46.00’dan yapılacak 6.5 puanlık bir indirimin ardından %39.50 seviyesine çekmesiyle, kredi piyasasında dengeler değişti. Yaz boyunca süren indirim süreciyle konut kredisi faizleri ilk etapta hızla düşüş gösterdi; ancak ekim ayı itibarıyla bu dinamizmde bir duraklama kaydedildi.

2 YILIN EN DÜŞÜK KREDİ FAİZİ TCMB verilerine göre konut kredisi faizleri, 17 Ekim itibarıyla yıllık olarak %37.91 seviyesine indi ve 1 Eylül 2023’ten beri en düşük kaydı oluşturdu. Bu dönemdeki düşüşlerin bir süredir sürmesiyle beraber son 25 ayın en alt seviyeye gelindi. Bankalar ise daha önce konut kredisi faizlerinde %2.69’a kadar gerileme yaşadı; fakat ekim toplantısında yapılan 100 baz puanlık indirim sonrası bile faizlerde belirgin değişim olmadı.

KONUTTA BEKLENTİLER VE PİYASA DİNAMİĞİ Gayrimenkul piyasasında faiz indiriminin temkinli sürdürülmesi dikkat çekiyor. Peki faizde %2.00’nin altını ne zaman görürüz? Milliyet.com.tr’ye konuşan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, yıl sonu satışlarında rekor kırılacağını ifade ediyor: “Ekim sonu itibarıyla tüm gayrimenkul satışları 2.5 milyon barajını aştı ve bunların yaklaşık 1.25 milyonunu konut satışları oluşturuyor. Geçen yıl konut payı %45’ken bu yıl %50’ye yaklaştı. 2024’te 1.478 milyon konut satışı gerçekleşti ve bu yıl 1.5 milyonun üzerine çıkmasını bekliyorum.”

FAİZ İNDİRİMLERİNİN SINIRLI KALDIĞI YORUMU Yıl sonunda beklenen daha sert düşüşler, politika kararlarıyla sınırlı kaldı. Merkez Bankası’nın 100 baz puanlık indirimi yerine daha mütevazı adımlar atması sonrası kredi faizlerinde net düşüş görülmedi. Özelamacııklı’ya göre, yıl sonunda faizlerin %2.50 seviyesine yaklaşması öngörülüyordu.

YIL SONU YAKLAŞIRKEN PİYASAYA ETKİLER 11 Aralık’ta yapılacak yılın son PPK toplantısı yakında. Eğer banka faizlerinde yaklaşık 200 baz puanlık bir düşüş gerçekleşirse, konut kredisi faizlerinde yıl sonuna kadar %2.50 civarında bir kapanış mümkün olabilir. Enflasyonun seyri de kararları dolaylı yoldan etkiliyor.

KONUT VERGİSİ VE SATIŞTA YAPISAL ETKİLER Yıl sonunda emlak vergisi rayiç değerlerinde yaşanacak artışlar nedeniyle henüz tapusu verilmemiş veya satış sürecinde olan projelerde hareketlilik artabilir. Bu durum, bölgesel farklılıkları derinleştirebilir ve konut tarafında satış adedinde yükselebilir bir tablo yaratabilir. Uzmanlar, yıl sonuna doğru konut satışlarının 1.5 milyonun üzerinde gerçekleşebileceğini öngörüyor.

KONUT KREDİSİ FİYATLARI NE ZAMAN DÜŞER? Faizlerin %2.00 seviyelerine inmesi için 2026’nın ikinci yarısı öngörülebilir. Ancak Temmuz itibarıyla kredi faizlerinin bu seviyelere inmesi mümkün olabilir. Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi ise reel bazda zarar eden fiyat hareketlerinin sonuna geldiğimizi ve yeni yıl itibarıyla toparlanma sinyallerinin güçlenebileceğini gösteriyor.