Kira Sözleşmesinde Yan Giderler ve Tahliye Kararı: Yargıtay Genel Kurulu Gündeminde Yeni Emsal

Yalova’da bir kiracının, 2022 Şubat–Haziran dönemine ait kira borcu ve yan giderlerini ödemediği gerekçesiyle başlatılan ilamsız icra takibi, tahliye talebiyle sonuçlandı. Başlangıç aşamasında kira bedellerinin ödenmesi sağlandıysa da elektrik, su ve ortak gider gibi sözleşmede açıkça belirtilen yan giderler için borçlar ödenmedi. İlk Derece Mahkemesi, yan giderlerin kira borcu kapsamında değerlendirilemeyeceğine hükmetti; bu karar bölge adliye mahkemesi tarafından da onandı. Alacaklı vekilinin temyizi üzerine dosya Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’ne taşındı.

Yan Gider de Kira Borcudur Başlıklı incelemede, Türk Borçlar Kanunu’nun 314. ve 315. maddelerine atıf yapılarak kiracının yalnızca kira bedeli değil, sözleşmede açıkça yer alan yan giderleri de ödemekle yükümlü olduğuna karar verildi. ‘Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödemede temerrüde düşmesi hâlinde hukuki sonuç aynıdır. Bu durumda temerrüt gerçekleşmiş sayılır ve tahliyeye karar verilir.’ Ancak yerel mahkeme bu yorumu benimsemedi ve dosya nihai karar için Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na taşındı.

KURULDAN OY ÇOKLUĞUYLA KARAR Genel kurul, 2 Temmuz 2025 tarihli kararında Daire’nin görüşünü benimsedi. Çoğunluk, yan giderlerin ödenmemesinin de temerrüt sebebi sayılacağını belirtti: ‘Kiralanan çatılı iş yeri olması ve sözleşmede elektrik, su ile ortak giderlerinin kiracıya ait olduğunun düzenlenmiş olması nedeniyle borçlu ödeme emrine itiraz etmediğinden yan gider borcu kesinleşmiştir. TBK’nın 315. maddesi gereğince yan giderin ödenmemesi de temerrüt oluşturur. Ödemede 30 gün süre dolduğunda tahliye kararı verilmelidir.’

Azınlıkta kalan üyeler ise İcra ve İflas Kanunu’nun yalnızca “kira borcu” kavramını içerdiğini ve “yan gider”in tahliye nedeni sayılamayacağını savundu. Ancak çoğunluk, yan giderlerin kira borcu kapsamında ele alınması gerektiği yönünde oy kullandı ve sonuç olarak kiracının tahliyesine hükmedildi.

EMSAL NİTELİĞİNDE Bu karar, kira hukukunda yeni bir dönemin başlangıcını işaret ediyor. Artık kira bedelini ödedim, yan giderlerini daha sonra öderim yaklaşımı geçmişte kaldı. Sözleşmede açık şekilde belirtilen yan giderler (elektrik, su, ortak giderler, bakım bedelleri) zamanında ödenmediğinde kiracılar için tahliye riski belirginleşti.

Dilek Yüksel ‘KİRACININ SORUMLU OLDUĞU AÇIK BİR ŞEKİLDE DÜZENLENMİŞTİR’ Avukat Dilek Yüksel, konuyla ilgili şu yorumu paylaştı: Hukuk Genel Kurulu önüne gelen olayda ev sahibi kira ile yan giderlerin ödenmesi için icra takibi başlatıyorken kiracı sadece kirayı ödüyor; faturaları ise ödemiyordu. Genel kurul, yasal düzenlemeler ışığında yerinde bir karar vererek konuyu netleştirdi. Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesi, aksine bir sözleşme olmadıkça yan giderlerden kiracının sorumlu olduğunu açıkça belirtir. 315. madde ise ev sahibine, kiracıya yan giderler için yazılı süre verip bu süre sonunda ödeme yapılmaması halinde sözleşmeyi feshetme hakkı tanır. Yani borçlar kanununun bu hükümleri ve önceki kararlar ışığında, kiracının faturaları ödememesi tahliye gerekçesi olarak kabul edilmelidir.

Bu bağlamda, kira sözleşmesinde açıkça yan giderlerin belirtilmesi ve ödenmeme durumunda tahliye yolunun öngörülmüş olması, kiracı açısından caydırıcı bir etkiye sahiptir. Borçlar Kanunu’nun 314. maddesine vurgu yapan açıklamalar, ev sahipleri ile kiracılar için ilerleyen süreçte yeni bir standardı işaret ediyor.