Çin Gayrimenkul Krizi ve Ekonomik Büyümeye Etkileri: Vanke Örneği ve Piyasa Baskıları

Çin’de ekonomik aktiviteyle ilgili kaygılar artarken konut sektörü öne çıkan kırılganlıklar arasında yer alıyor. Konut fiyatlarındaki düşüş hız kazanırken gayrimenkul piyasasındaki sorunlar derinleşiyor; bu sektör, Çin ekonomisinin artık merkezi bir parçası konumunda. Gayrimenkuldeki yavaşlama yan sektörleri de etkileyerek çimento ve çelik gibi endüstrileri dolaylı olarak zorluyor. Çin’in ekonomik yapısı, sosyal dinamikleri ve politik istikrarı konut piyasasına bağlı olduğu için bu alandaki her hareket, genel büyümeyi önemli ölçüde etkileyebiliyor.

2015’te Gayrisafi Yurt İçi Hasıla’nın (GSYH) yaklaşık üçte biri konut sektörüne dayanırken, piyasalardaki daralma sonrası payı yaklaşık yüzde 15’e geriledi. Hükümet iç tüketimi canlandırmak isterken sektöre doğrudan finansal destekten kaçınsa da konut piyasasının istikrar kazanması, büyümeyi sürdürmek açısından kritik görülüyor. Kasım ayında Türkiye’deki konut verileriyle paralel olarak Çin’de de yeni konut satışları aylık yüzde 0,4 ve ikinci el konut satışları yıllık yüzde 0,7 oranında geriledi; bu durum, piyasalardaki kırılganlıkları büyüttü ve China Vanke’nin temerrüt riskiyle birlikte borç sorunlarının boyutunu yeniden gündeme taşıdı.

Fitch Ratings, Çinli konut geliştiricisinin long-term notunu düşürerek CCC-‘den C’ye taşıdı ve Vanke Real Estate (Hong Kong) iştirakinin notlarını da aşağı çekti. S&P Global Ratings ise önümüzdeki altı ay içinde önemli bir tahvil vadesi problemiyle karşı karşıya kalabileceğini belirtti. Bu gelişmeler Pekin yönetimini mali destek ultimatumuna daha çok bağlı hale getirecek baskıyı artırıyor. Vanke’nin temerrüde düşmesi, Evergrande ve Country Garden gibi büyük oyuncuların önceki örneklerini gölgede bırakabilecek riskleri de beraberinde getiriyor. Gayrimenkul sektörünün ekonomiye olan büyük katkısına göre büyüme üzerinde olumsuz etkilerin artması muhtemel görünüyor.

Kamu desteğinin belirsizliği ve emlakçılardaki riskler— Analist Sadi Kaymaz, Çin ekonomisinin yüzünü ikiye ayıran bir tablo çiziyor: bir yanda elektrikli araçlar, güneş ve pil teknolojileriyle öne çıkan yükselen alanlar; diğer yanda emlak sektörünün baskı altındaki karanlık yüzü. Uzun süredir verimsizliğin kaynağı olan bu sektör, finansal risk yuvasına dönüşmüş durumda. Çok sayıda büyük konut inşaat şirketinin yükü, borçlar nedeniyle likidite kısıtlarıyla karşı karşıya. Şirketlerden biri olan Vanke, ölçeği nedeniyle öne çıkıyor; Shenzhen’in önemli bir kentinde kamu destekli bir aktör olarak hareket ediyordu. Ancak son dönemde Shenzhen yönetişiminin finansal destekleri karşılığında teminat taleplerini sıkılaştırması, piyasa güvenini büyük ölçüde sarstı ve kamu algısını ciddi biçimde değiştirdi.

Vanke’nin nakit durumu ve ödeme kapasitesi— Kaymaz’a göre, Vanke’ye sağlanan kredilerin yaklaşık yüzde 70’i teminatsızdı ve kısa vadede kredi yükümlülükleri artıyor. Şirketin serbest nakit akışı, borç ödemelerini karşılamaya yeterli değil; 800 milyon dolarlık bir tahvil geri ödemesi önümüzdeki günlerde, gelecek yıl ise 1 milyar doların üzerinde ödeme yükümlülükleri kapıda. Nakit pozisyonları, kısa vadeli borcun yalnızca yaklaşık yüzde 40’ını karşılayabiliyor. Şirketin bu yılki satış gelirlerinde yaklaşık yüzde 40’a varan bir düşüş kaydetmesi ve finansman açığının 14 milyar dolar seviyesine yaklaşması, hayatta kalma mücadelesini daha da güçlendiriyor.

Kaymaz, devlet desteğinin olmadan bu tür bir şirketin hayatta kalmasının güç olduğunu vurguluyor; tahvil sahipleri için yeniden yapılandırma veya temerrüt riski hâlâ masada. Bu gelişmeler, içerdeki tartışmaları alevlendirmeye devam ederken, Çin’in emlak sancılarının Evergrande’nin ardından pek çok şirket için uzun yürüyüşe işaret ettiğini gösteriyor. Hanehalkı güveninin düşüşü ve iç tüketimin yetersiz kalması da bu sarmalı besleyen diğer önemli etkenler arasında yer alıyor. En azından, bu dönemde kamusal destekler ve piyasa tepkileri, kilit kararların alınmasında belirleyici rol oynamaya devam ediyor.