Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik Değişikliği: İmar Hakkı Aktarımı ile Kamusal Alan Sorununa Çözüm

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan ve Resmi Gazete’de yayımlanan bir düzenleme ile imar haklarının halka açık alanlarda kalan parsellerden başka parsellere aktarılması sağlandı. Yıllardır devam eden mağduriyetleri giderme amacı güden bu uygulama, kamu hizmet alanı kapsamındaki arsalarda bulunan kullanılamayan hakların taşınabilirliğini mümkün kılıyor.

İMAR HAKKI AKTARIMI NEDİR? Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, yapılan düzenlemenin “İmar Hakkı Aktarımı Yönetmeliği” olarak adlandırılabileceğini belirtiyor. Konut veya diğer yapılaşma için izin verilmiyorsa dahi, kamu yararına bir alana dönüştürülen parseldeki imar hakları, değeri karşılığında başka parsellere aktarılabiliyor. Bu süreç, taşınabilir hakların bir taşıma gibi ilerlemesini sağlıyor.

“KONUT YAPIMINA İZİN VERİLMİYORDU” Diyor ki devlet, bazı alanları kamu yararı için kamulaştırma amacıyla belirlediğinde, maliklerin konut yapması ya da yapılaşmaya girmesi engelleniyordu. Kamulaştırmanın bütçe kısıtları nedeniyle uygulanamadığı durumlarda, imar hakkı aktarımlarıyla çözüm üretilecek. Kamu alanında kalan parsellerin kullanılamayan hakları, başka parsellerde değerlendirilebilecek.

“VATANDAŞLAR İMAR HAKLARINDAN YARARLANAMIYORDU” Uzmanlar, yıllardır okullar, hastaneler veya belediye hizmet alanları gibi kamusal parsellerdeki imar haklarının gerçek sahibi olmalarına rağmen kullanılamadığını ifade ediyor. Birçok parsel kamulaştırılmadığı için boş kalıyor ve bu durum ihtilaflara yol açıyordu. Yeni düzenleme ile kamusal alanlar daha sorunsuz biçimde değerlendirilebilecek.

DEĞERLEME NASIL BELİRLENECEK? Hakların değeri en az iki SPK lisanslı değerleme kuruluşu tarafından belirleniyor. Yakın çevredeki emsal değerler ve karşılaştırmalı yöntemler dikkate alınarak hesaplama yapılıyor. Ardından imar planı kararları çerçevesinde, yeni arsa üzerinde haklı kullanım sağlanıyor.

“YENİ ARAZİDE İNŞAAT YAPILABİLECEK” İmar hakkı aktarıldığında, malik yeni tahsis edilen parselde imar planı hükümlerine uygun olarak inşaata başlayabilir. Emsal artış sınırı yüzde 30 ile sınırlı tutuluyor; eski parsellerde yapılamayan bazı inşaat türlerini yeni arazide gerçekleştirmek mümkün olabiliyor.

“BİRÇOK HİSSEDAR OLABİLİR” Kamusal alandaki parseller tek bir kişiye ait olmayabiliyor ve hissedarlar çoklu olabilir. Aktarım yalnızca kamu hizmet alanında kalan kısımlara uygulanır. Parselin bir kısmı kamusal alanda kalırken diğer kısmı imara uygun ise sadece uygun kısım aktarım kapsamına alınır. Eğer paylar küçüksa, hak değerlemesiyle belirlenen miktar üzerinden çözümler bulunur. Kamu yatırımlarının hız kazanması ve ihtilafların azaltılması mevcut hedefler arasındadır.

Gerekli altyapı kurulduktan sonra, vatandaşlar PARSİD adlı sistem üzerinden işlemlerini yürütebilecek. İtirazlar için e-Devlet üzerinden askıya çıkarma süreci uygulanır ve muvafakat olmaması durumunda süreç durdurulabilir; kamulaştırma veya tırtım yoluyla alternatifler değerlendirilebilir.